06. Oktober 2015

Diese ab 01.01.2016 geltenden Änderungen bewirken eine umfassende Umgestaltung der bisher geltenden gesetzlichen Bestimmungen und reichen von der Erweiterung der grunderwerbsteuerpflichtigen sowie den steuerbefreiten Tatbestände bis hin zur Neuregelung der Steuerbemessungsgrundlage wie auch des Steuertarifs.

Als Steuer-Bemessungsgrundlage gilt grundsätzlich weiterhin die Gegenleistung (z.B. der Kaufpreis), mindestens jedoch der neue sogenannte „Grundstückswert“.

Dieser „Grundstückswert“ kann entsprechend den Vorgaben einer erst noch zu erlassenden Verordnung des Finanzministeriums direkt vom vertragsverfassenden Notar berechnet werden, und  soll durchschnittlich um 30 % - 40 % unter dem tatsächlichen Verkehrswert der betroffenen Liegenschaft liegen. Alternativ zu dieser Grunderwerbsteuer-Berechnung kann auch der jährlich aktualisiert erscheinende Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich für die dort bewerteten Grundstücke und Gebäude als Steuerbemessungsgrundlage verwendet werden.

Sofern der tatsächliche Wert des Grundstückes bzw. des Gebäudes darunter liegt, z.B. bei einem abbruchreifen Gebäude, kann dies mit einem entsprechenden Verkehrswertgutachten nachgewiesen werden und gilt dann dieser niedrigere Wert als Bemessungsgrundlage.

Lediglich bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken bleibt bei unentgeltlichen und teilentgeltlichen Erwerben weiterhin der einfache Einheitswert die Berechnungsgrundlage.

Der Steuersatz für entgeltliche Grundstückserwerbe bleibt bei 3,5 % berechnet von der Gegenleistung, zumindest vom „Grundstückswert“.

Für unentgeltliche Erwerbe (= Gegenleistung unter 30 % des Grundstückswertes) gilt der neue Stufentarif:

• 0,5 % Steuer bis zu einem Wert von € 250.000,--;
• 2 % Steuer über € 250.000,-- bis zu einem Wert von € 400.000,--;
• 3,5 % Steuer für den Wert über € 400.000,--;
   
  

Erfreulicherweise wird der Familienbegriff für die Berechnung der neuen Grunderwerbsteuer erweitert: neben Ehegatten, Nachkommen und Schwiegerkindern sind jetzt auch liegenschaftserwerbende Lebensgefährten, Geschwister, Neffen und Nichten begünstigt.

Alle Liegenschaftsübertragungen innerhalb der Familie gelten per Gesetz als „unentgeltlich“; daher ist hier der günstige „Stufentarif“ uneingeschränkt auch für Übergabsverträge, bei denen Gegenleistungen (zB Wohnrecht für Übergeber, Entfertigungszahlungen an Geschwister, Übernahme von Schulden) zu erbringen sind, anzuwenden.

Bei einer Übertragung/Vererbung an den Ehegatten gelten neue Freibeträge; zwischen Ehegatten ist die Übertragung der Hälfte der Eigentumswohnung, des Wohnhauses oder eines Bauplatzes zur gleichteiligen Anschaffung oder Errichtung einer Wohnstätte für eigene Hauptwohnzwecke steuerlich begünstigt. Die Übertragung einer Wohnnutzfläche von bis zu 150m 2 ist zur Gänze steuerfrei; soweit die Wohnnutzfläche dieses Ausmaß übersteigt, ist nur der 150m 2 übersteigende Teil steuerpflichtig.

Die Vererbung eines Wohnhauses oder einer Wohnung (bzw. eines Anteils daran) ist bis zu einer Wohnnutzfläche von bis zu 150m 2 zur Gänze steuerfrei, sofern der erbende Ehegatte im Zeitpunkt des Todes dort seinen Hauptwohnsitz hatte. Sofern die Wohnnutzfläche das Ausmaß von 150m 2 übersteigt, ist nur der übersteigende Teil steuerpflichtig.

Bei Betriebsübergaben, bei denen gleichzeitig Betriebsgrundstücke übertragen werden, wird der Steuerfreibetrag von € 365.000,-- auf € 900.000,-- erhöht.

Betriebsübergaben innerhalb der Familie gelten laut Gesetz immer als „unentgeltlich“, somit steht der Freibetrag in diesem Falle immer zur Gänze zu. Für darüberliegende Grundstückswerte (also über € 900.000,--) gilt der Stufentarif, als Deckelung nach oben wurde festgelegt, dass die Grunderwerbsteuer höchstens 0,5% des betroffenen Grundstückwertes beträgt.

Bei Grundstückserwerben im Zusammenhang mit Vorgängen, die dem Umgründungssteuergesetz unterliegen, also insbesondere bei Verschmelzungen, Einbringungen und Spaltungen, bilden 0,5% des betroffenen Grundstückswertes die neue Steuerbemessungsgrundlage; sofern ein land-/forstwirtschaftliches Grundstück im Zusammenhang mit einem Vorgang erworben, der dem Umgründungssteuergesetz unterliegt, beträgt der einfache Einheitswert die Bemessungsgrundlage.

Resümee

Die Berechnung der neuen Grunderwerbsteuer ab 01.01.2016 wird zwar bedeutend aufwendiger und komplizierter, jedoch bewirken die neuen gesetzlichen Bewertungen nur teilweise eine Erhöhung der derzeit sehr günstigen Besteuerung von Grunderwerben. So bleiben im Regelfall schenkungsweise Übertragungen von Baugrundstücken, Wohnungen und Einfamilienhäuser niedrig besteuert, zu einer Steuererhöhung kommt es jedoch bei unentgeltlichen Übertragungen von großen Grundflächen und Gebäuden mit großen Nutzflächen. Bei Betriebsübergaben und Umgründungen, die Klein- und Mittelbetriebe betreffen, wird die anfallende Grunderwerbsteuer im Regelfall nicht teurer, im Einzelfall sogar billiger.